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中央定调2016年房地产去库存  

2015-12-23 12:37:49|  分类: 酷卖新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产去库存首次上升到国家层面,中央最高层领导过去一个月内三次强调去库存,意味着房地产库存已经到了非常严重的程度。

中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。习李、张德江,俞正声,刘云山,王岐山,张高丽出席会议。

习在会上发表重要讲话,总结2015年经济工作,分析当前国内国际经济形势,部署2016年经济工作,重点是落实“十三五”规划建议要求,推进结构性改革,推动经济持续健康发展。

李在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向,具体部署了明年经济社会发展重点工作,并作总结讲话。

会议指出,明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上主要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。具体措施包括通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场等。

 

据新华社英文大广播消息,中央经济工作会议公告:政府将帮助农村居民在城市定居,并购买房屋;中国将逐步提高赤字率。公告称,中国将推出一种解决方案,以帮助企业在实体经济中降低成本。

公告称,中国将研究和制定一套旨在解决产能过剩的政策,以解决产能过剩对增长带来的挑战。公告称,中国将继续通过改善贸易,加强对外资本利用和促进生产能力、设备制造的国际合作,将继续向世界开放。

公告称,明年经济五大任务:削减工业产能,去库存化,去杠杆化,降低企业成本和改善薄弱环节。

公告称,中国将更加注重对供应方面的改革,以稳定经济增长。公告称,中国将采取进一步的措施来应对和防止金融风险。

公告称,中国将重点加强经济增长薄弱环节,扩大有效供给。中央经济工作会议说,中国将采取有针对性的措施,减少贫困,提高企业的技术水平,培育新兴行业,培养人才,提高农业生产能力和质量。公告称,中国将继续实施创新驱动战略,促进群众创业和创新。

 

公告称,中国将鼓励房地产开发商降低房价,以消耗一部分库存。国家将推动地产商的整合,并鼓励他们改变自己的营销策略。撤销对房屋所有权的过时限制。

中央经济工作会议公告称:第三,化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

 

过去三年,中央经济工作会议一字未提房地产调控问题。2014年中央经济工作会议重点强调在经济新常态下全面深化改革,指出要积极发现培育新增长点。

2014年12月11日闭幕的中央经济工作会议,再度对房地产只字未提,而2011年、2012年的中央经济工作会议曾连续强调“坚持房地产调控不动摇”。

2013年中央经济工作会议并未具体提及“房地产与调控及房价、商品房市场”,仅仅提到与房地产有关“住房模式与保障房及土地供应”的问题。

与去年相同,2014年中央经济工作会议并未直接提出关于房地产业相关内容,而是去库存方面与措施着重。具体措施包括通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场等。

当前中国房地产市场十大危机逐渐暴露,其一是现房商品房库存相对性、结构性、区域性、阶段性过剩,三四线城市最严重。

 

其二是现房商业地产绝对性、区域性库存,二三线城市最严重。

其三是三四线城市土地供应过剩。

其四是三四线城市住房供应过剩。

其五是住房制度改革方向不明确。

其六是住房供应体系存弊端。

其七是市场长期机制不清晰。

其八是土地制度严重影响市场供求。

其九是资源环境与房地产开发模式传统粗放性制约产品品质。

其十是房地产调控无法离开政府,市场决定不了房地产,政府管不住手。

 

2016年既是“十三五”开局之年,也是中国经济转型的关键之年。今年中央经济工作会议呈现十大亮点:第一是召开时间上最晚。第二是中央经济工作会议对房地产的阐述最多字,达到325个字符。第三是首次提到房地产去库存。第四是首次提到政府帮助农民进城买房。第五是首次提到鼓励开发商降房价去库存。第六是首次提到要取消过时的限制性措施。第七是连续第三年的一字不提房地产调控。第八是首次提到扩大财政赤字。第九是首次鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房。第十是首次提到鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。毫无疑问,这是前所未有的重大利好房地产业发展政策。

中央经济工作会议释放出四大信号:一是中央政府把去库存上升到国家高度,对房地产去库存的阐述与措施,达到325个字符,去年12月的中央经济工作会议中,更是只字未提房地产,释放出中央2016年去库存的工作目标。

 

二是2016年政府最主要的工作与任务就是千方百计的去库存,稳定房地产市场健康发展,预计很快会有一系列去库存的房地产政策出台。

三是中央经济工作会议最大的亮点就是政府帮助农民进城买房与鼓励开发商降房价的去库存两大战略性托底政策,这是过去十五年中央经济工作会议从来没有过的重大利好房地产政策,释放出房价上涨动力的信号。

四是首次提到要取消过时的限制性措施、扩大财政赤字、首次鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,释放出2016年一线城市取消限购、财政补贴买房等投资性需求入市政策信号。

 

房地产去库存首次上升到国家层面,中央最高层领导过去一个月内三次强调去库存,意味着房地产库存已经到了非常严重的程度。

一方面是库存创造历史最新高。国家统计局数据显示,2015年11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。如果按照每套房70平方米,每个住房解决3口人计算,则可以解决1000万套住房,几千万人农民工住房问题。

 

另一方面是库存影响经济增速。今年前11个月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,相比去年同期11.9%的投资增速,该行业每个月累计增速下降了1个百分点左右。而这正是投资与整个经济放慢的重要原因。

鼓励与帮助农民工进城买房去库存是件好事情,如无完善的安置与解决问题的方案前,农民工进城买房去库存这招”不好使“,根本无法发挥实质性的影响,很难真正达到去库存的目的。

其一是目前住房库存较大的是三四线城市,这些城市就业机会不多,农民工去这些城市的意愿不是很强。

其二是一线与二线城市的房价、物价水平高、银行门槛高,而农民工收入低,生活压力大,缺乏购买力。

其三是一线与二线城市的政府负债巨大与财政收入压力及户口有限制,政府完善配套、帮助农民买房等方面的资金面临困难。

其四是农民工没有土地之后,缺乏文化与技能,如何就业工作。其五是农民工进城之后一定程度上会给城市带来压力,一旦受到排除如何做。

 

启动了农民工市民化的改革,主要是因为目前房地产库存大,农民住房需求强烈,却是缺乏购买力与农民工市民化的配套政策措施。

 

要实施供给侧改革,启动农民工的住房需求,无论是价格,还是产权形式,以及信贷、财政、教育、医疗、社保、户籍、产业配套措施,就业服务都要跟上。

一旦启动农民工住房市场,整个中国经济下一步增加新经济需求,同时改善供给的一个表现。未来国家将加大棚户区改造、高铁、核电、城市地下管廊等投资步伐和力度,有望在改善公共基础服务的同时,为整个经济创造出新的需求,进而促进经济平稳较快增长。

鼓励开发商降房价去库存,犹如叫开发商拿刀割自己的肉,不太现实。尽管出发点是去库存利好房地产市场,却难使开发商真正降房价。

 

其一是政府卖地的价格越来越高,房价不得不跟着上涨。

其二是政府收的房地产税费逐年上涨,挤压房企降房价的空间。

其三是房子的开发总成本每年都是水涨船高,影响房企利润收入预期。

其四是上市房企不会愚蠢到亏损卖房子,股东都会反对。

其五是中小房企根本不敢怎么降房价,否则面临公司破产局面。

其六是房企一旦全面降房价,前期买房的业主与投资人必然不会接受,恐又会爆发大规模的暴动,砸售楼部、游行示威。

房地产去库存不能指望农民工买房与鼓励开发商降房价,应该实施全方位的去库存方案,让首次与改善及投资性需求入市。

其一是供需两端同时发力。供应上是三四线城市供应过剩、库存过高的城市,停止用地供应,调整产品结构。需求上是户籍放开、放开二孩政策、停止大拆迁、收购商品房转为保障房、棚户改造货币化安置等。

其二是住房制度改革。完善住房供应体系,包括商品房与保障房及购租供应体系、土地制度,打破城乡二元制、金建立政策性住房银行,推进房贷资产证券化(MBS)、允许异地贷款、公积金房贷资产证券化等。

其三是保障房制度改革。农民工、外来务工人员,拥有居住证,社保等应该享受保障房。

 

第四是完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策,房屋征收安置分为产权调换和货币补偿两种方式。

其五是商业银行与公积金房贷首付与利率下调。

其六是继续降准、降息。

其七是财税费的补帖、减免。

其八是取消一切国内外买房的限制。

 

未来中国房地产政策走势看,分短期、短中期、长期的政策趋势:其一是短期2016年去库存的房地产政策看:

其一是调整限购令。北上广深限购政策的调整,允许放松限购的条件。取消在2016年是不太可能,但肯定会调整的。

其二是解除第三套房的限贷。商业银行限贷政策的调整,第一、二套房贷之外的第三套房贷的放开。

其三是解除开发贷款的限制。

其四是取消外国人、国内人购房与投资限制。

其五是货币政策放宽。降准、降息。

其六是房贷利率下调。首套房贷重回85折优惠政策,包括商业银行与公积金贷款。

其七是房贷首付下降。第一、二套的个人房贷首付由2.5成-4成,下调到2成-3成,包括商业银行与公积金贷款。

其八是取消二手房交易的营业税。

其九是暂缓房地产税立法开征。

其十是暂缓遗产税立法开征。

 

其十一是暂缓财产公开制。其十二是小产权房不给转正。其十三是首套房购买免减印花税、契税。其十四是人才型、教师型、学生型、创客等特殊群体的财政补帖、购买补助。其十五是调整用地供应结构。

其十六是农民进城买房税费减免、财政补助、送户口、纳入公积金、保障房体系内。其十七是允许房企缓交或分期缴纳土地出让金及税与费。

其十九是调整普通住宅界定标准。其二十是加快城市拆迁工作,货币安置。其二十一是房地产项目资本金比例下调5%。

其二十二是允许公积金异地贷款。其二十三是购买商品房作为保障房、棚户改造实施货币化安置。其二十四是取消90/70的限制。

其二十五年是商品房预售监管放松。其二十六是二孩、户籍、财税政策。其二十七是鼓励房企降房价。

其二是短中期2016年-2020年的房地产政策看:其一是房地产贷款资产证券化(ABS)。例如上海公积金贷款已试行。其二是建立国家住房银行。

其三是完善住房制度。其四是完善供应制度。其五是全面落实二孩政策,2016年修法。其六是全国户籍制度的放开。其七是土地制度改革。

其八是商品房转为保障,房棚户改造货币化安置或补偿为主。

其九是房贷利息可抵个人所得税。2016年试行,2017年立法,2018年执行。

其十是国外限购政策取消的落实。例如已有多省执行。

 

其十一是90/70政策的取消。例如大部分省市已执行。其十二是公积金异地贷款。例如部分城市已执行。其十三是住宅用地供应结构化调整。其十四是住宅产业化规划。其十五是调整普通住宅界定标准。

其三是长期2020年-2030年的房地产市场政策看:一是建立调控长效机制。长效机制叫“房地产市场调控长效机制”又叫“房地产健康发展的长效机制”。

 

2014年3月16日,中央、国务院出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,其中涉及到房地产“长效机制”。“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房制度、供应体系、土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度、不动产登记、个人住房信息系统联网方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”

房地产“长效机制”主要包括四类政策工具:住房、土地、财税、金融。二是建立市场长效机制。2015年4月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,再次提到房地产“长效机制”,“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”

 

2015年3月5日,全国两会召开,政府工作报告中提到:“稳定住房消费;坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

李总理在政府工作报告中提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房”。

4月30日,中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作,会议在今年首次提出要盘活存量,建立房地产健康发展的长效机制。

5月18日,国务院批转发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》提出:“深化住房制度实施方案,修订住房公积金管理条例“。11月3日,十三五规划建议提到深化住房制度改革《建议》提出:维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。深化住房制度改革。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

2015年10月23日,李总理在中央党校的讲话,其中也提到:以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。2015年11月10日,习主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议又讲到,布局经济结构性改革。提出要打四场“歼灭战”,其中包括“化解房地产库存,促进房地产持续发展”。

过剩产能、楼市库存和金融风险成为改革所要针对的三个突出问题,其中要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

李总理在2015年11月11日主持召开国务院常务会议,会议确定,一是以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍。其中有以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。中财办主任刘鹤在2015年11月12日中央财办在杭州召开六省一市经济形势座谈会,提到要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

 

2015年12月14日,中共中央政治局会议分析研究2016年经济工作指出:“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”

中央经济工作会议2015年12月18日至21日,会议指出,明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上主要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。具体措施包括通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场等。

据新华社英文大广播消息,中央经济工作会议公告:政府将帮助农村居民在城市定居,并购买房屋;中国将逐步提高赤字率。公告称,中国将鼓励房地产开发商降低房价,以消耗一部分库存。国家将推动地产商的整合,并鼓励他们改变自己的营销策略。这是中央在一个月内第三次提到“化解房地产库存”,这次明确提出要通过加快农民工市民化来扩大需求进行推进。

 

今年三季度全国GDP增速为6.9%,自2009年二季度以来首次跌破7%。11月初发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出,今后五年,中国经济保持中高速增长的目标,2016年至2020年经济年均增长底线是6.5%以上。

2015年12月16日,社科院发布《经济蓝皮书》预测2015年我国国内生产总值(GDP)同比增长7%左右,2016年放缓至6.6%到6.8%。中国经济增长将在新常态下运行在合理区间,就业、物价保持基本稳定,中国经济不会出现硬着陆。

第一,中国经济已经进入新常态,结构调整在加快,潜在增长率区域下降;第二,全球贸易低速增长,外部需求疲弱态势仍将持续;国内投资基数已经十分巨大,投资增速将回归常态;消费总体仍将保持平稳;第三,国内将加大积极财政政策实施力度,并加强稳健货币政策实施的灵活性和前瞻性。

如果剔除2009年财政强刺激政策引致的2010年经济增长率“异动”,中国经济增速的缓慢下滑是自2008年始的,而且下行压力至今并未消减。

 

对未来潜在增长率的预测,进一步佐证了我国的结构性减速趋势。中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室的预测结果显示,在2011至2015年、2016至2020年和2021至2030年三个时间段内,中国潜在增长率区间分别为7.8%至8.7%、5.7%至6.6%和5.4%至6.3%,增速递减的趋势甚为明显。

2015年12月20日,国家发改委网站发布国家发展改革委员会经济研究所课题组报告。报告指出,展望2016年经济增长,中国经济发展长期向好的基本面没有变,但受结构性、周期性因素叠加影响,明年经济运行仍面临较大的下行压力,需要采取积极有力的宏观政策和加快推进改革加以应对,仍可保持在合理区间运行。

央行2015年12月16日发布《2016年中国宏观经济预测》称,在保持有力度的财政政策和稳健的货币政策的假设前提下,2015年全年实际GDP增速预计为6.9%,2016年全年实际GDP增速预计为6.8%。对今年CPI涨幅的基准预测为1.5%,对2016年CPI涨幅的基准预测为1.7%。

 

央行预计2016年名义固定资产投资增速将达到10.8%,高于对今年的预测值(10.3%);预计2016年社会消费品零售总额增速为11.1%,比对今年的预测值(10.8%)提高0.3个百分点;预计2016年出口增速将回升至3.1%,明显高于今年-2.9%的预测值。

此外,央行预计2016年进口增速反弹至2.3%,比今年14.8%的预计降幅明显改善,主要反映了国际大宗商品价格在过去一年多大幅下跌之后趋于稳定的判断。

 

12月14日召开的中央政治局会议强调,2016年经济社会发展要抓住关键点、打好歼灭战。深入实施创新驱动战略、要积极稳妥推进企业优胜劣汰、化解房地产库存、要扩大有效供给、深化改革开放等内容,成为明年经济工作重点。区域经济、一带一路、京津冀协同发展、长江经济带、化解房地产库存等,将成为会议重要内容。

另外,此次会议将再提“供给侧改革”。11月10日,习在中央财经领导小组第十一次会议上指出,在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革。

此后的8天里,习、李在不同场合多次提及供给侧改革。此次会议的重要议题之一是促改革、调结构。改革是最重要的,包括国企改革、金融改革、财政改革等,都是供给侧改革的重要方面。供给侧改革,就是从供给、生产端入手,通过解放生产力,提升竞争力促进经济发展。

 

历年中央经济工作会议定调

2015定调2016:坚持稳中求进工作总基调,把握好节奏和力度,战术上主要抓好去年产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。具体措施包括通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场等。

2014定调2015:坚持稳中求进工作总基调,主动适应经济发展新常态。必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。努力保持经济稳定增长,积极发现培育新增长点。加快转变农业发展方式。优化经济发展空间格局。加强保障与民生改善工作。

2013定调2014:坚持稳中求进工作总基调,改革创新。必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极稳妥推进新型城镇化,着力提高城镇化质量。

2012定调2013:继续把握好稳中求进的工作总基调,扎扎实实开好局。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极稳妥推进城镇化。

2011定调2012:要突出把握好稳中求进的工作总基调。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

2010定调2011:积极稳健、审慎灵活,要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。把稳定价格总水平放在更加突出的位置。

2009定调2010:积极的财政政策和适度宽松的货币政策。保持宏观经济政策的连续性和稳定性。

2008定调2009:积极的财政政策和适度宽松的货币政策。扩大内需保持经济平稳较快增长。

2007定调2008:稳健的财政政策和从紧的货币政策。防止经济增长由偏快转为过热。

2006定调2007:稳健的财政政策和货币政策。实现消费、投资、出口相协调。

2005定调2006:稳健的财政政策和货币政策。保持政策的连续性和稳定性。又快又好发展。

2004定调2005:稳健的财政政策和货币政策。巩固宏观调控成果。全面协调可持续发展。

2003定调2004:积极的财政政策和稳健的货币政策。提高经济增长的质量和效益。

2002定调2003:积极的财政政策和稳健的货币政策。实现速度、结构、质量、效益相统一。

2001定调2002:积极的财政政策和稳健的货币政策。扩大国内需求,提高经济增长质量和效益。

2000定调2001:积极的财政政策和稳健的货币政策。运用各种宏观调控手段,巩固经济增长好形势。

本文作者:谢逸枫,当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长。

 

作者:当代经济学家 谢逸枫

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